Bacaan Injil Hari Rabu 15 November 2023

Bacaan Liturgi Hari Rabu 15 November 2023, Kalender Liturgi Rabu 15 November 2023 merupakan Hari Rabu Pekan Biasa XXXII, Peringatan fakultatif Santo Albertus Agung, Uskup dan Pujangga Gereja.

Bacaan Pertama : Keb. 6:1-11

Dengarkanlah, hai para raja, dan hendaklah mengerti, belajarlah, hai para penguasa di ujung-ujung bumi.

Condongkanlah telinga, hai kamu yang memerintah orang banyak dan bermegah karena banyaknya bangsa-bangsamu.

Sebab dari Tuhanlah kamu diberi kekuasaan dan pemerintahan datang dari Yang Mahatinggi, yang akan memeriksa segala pekerjaanmu serta menyelami rencanamu,

oleh karena kamu yang hanya menjadi abdi dari kerajaan-Nya tidak memerintah dengan tepat, tidak pula menepati hukum, atau berlaku menurut kehendak Allah.

Dengan dahsyat dan cepat Ia akan mendatangi kamu, sebab pengadilan yang tak terelakkan menimpa para pembesar.

Memang yang bawahan saja dapat dimaafkan karena belas kasihan, tetapi yang berkuasa akan disiksa dengan berat.

Sang Kuasa atas segala-galanya tidak akan mundur terhadap siapapun, dan kebesaran orang tidak dihiraukan-Nya. Sebab yang kecil dan yang besar dijadikan oleh-Nya, dan semua dipelihara oleh-Nya dengan cara yang sama.

Tetapi terhadap yang berkuasa akan diadakan pemeriksaan keras. Jadi perkataanku ini tertuju kepada kamu, hai pembesar, agar kamu belajar kebijaksanaan dan jangan sampai terjatuh.

Sebab mereka yang secara suci memelihara yang suci akan disucikan pula, dan yang dalam hal itu terpelajar akan mendapat pembelaan.

Jadi, hendaklah menginginkan serta merindukan perkataanku, maka kamu akan dididik.

Demikianlah Sabda Tuhan.

U. Syukur Kepada Allah.

Mazmur Tanggapan : Mzm 82:3-4,6-7

Berilah keadilan kepada orang yang lemah dan kepada anak yatim, belalah hak orang sengsara dan orang yang kekurangan!

Luputkanlah orang yang lemah dan yang miskin, lepaskanlah mereka dari tangan orang fasik!"

Aku sendiri telah berfirman: "Kamu adalah allah, dan anak-anak Yang Mahatinggi kamu sekalian. ?

Namun seperti manusia kamu akan mati dan seperti salah seorang pembesar kamu akan tewas."

Bait Pengantar Injil : 1Tes 5:18; 2/4

Ref. Alleluya, alleluya, alleluya.

Bersyukurlah dalam segala hal, sebab itulah yang dikehendaki Allah bagimu dalam Kristus Yesus.

Bacaan Injil : Lukas 17:11-19

“Tidak adakah yang kembali untuk memuliakan Allah selain orang asing ini?”

Dalam perjalanan-Nya ke Yerusalem, Yesus menyusuri perbatasan Samaria dan Galilea. Ketika Ia masuk suatu desa, datanglah sepuluh orang kusta menemui Dia.

Mereka tinggal berdiri agak jauh, dan berteriak, "Yesus, Guru, kasihanilah kami!" Yesus lalu memandang mereka dan berkata, "Pergilah dan perlihatkanlah dirimu kepada imam-imam."

Dan sementara dalam perjalanan, mereka menjadi tahir. Seorang di antara mereka, ketika melihat bahwa ia telah sembuh, kembali sambil memuliakan Allah dengan suara nyaring, lalu tersungkur di depan kaki Yesus, dan mengucap syukur kepada-Nya.

Orang itu seorang Samaria. Lalu Yesus berkata, "Bukankah sepuluh orang tadi semuanya telah menjadi tahir? Di manakah yang sembilan orang itu?

Tidak adakah di antara mereka yang kembali untuk memuliakan Allah selain orang asing ini? Lalu Yesus berkata kepada orang itu, "Berdirilah dan pergilah, imanmu telah menyelamatkan engkau."

Demikianlah Injil Tuhan.

U. Terpujilah Kristus.

Renungan Hari Rabu 15 November 2023

Saudara-saudari yang terkasih dalam Yesus Kristus, Pada Renungan Harian Rabu 15 November 2023 dalam Bacaan Injil hari ini Lukas 17:11-19, bercerita tentang tidak adakah yang kembali untuk memuliakan Allah selain orang asing ini?

Hari ini Yesus melanjutkan perjalanannya menuju Yerusalem. Ia melakukan perjalanan melalui Samaria, serta Galilea. Ketika Yesus memasuki salah satu desa, sepuluh orang kusta datang kepadaNya.

Kesepuluh penderita kusta itu berteriak kepada Yesus: “Yesus, Guru! Kasihanilah kami!” Segera Yesus berpaling kepada mereka dan berkata, ”Pergilah dan perlihatkanlah dirimu kepada imam-imam.”

Mendengar kata-kata ini, para penderita kusta pergi ke bait suci. Namun, ketika mereka berjalan menuju bait suci, para penderita kusta menyadari bahwa mereka telah ditahirkan! Mereka telah disembuhkan dari penyakit kusta mereka.

Dapatkah kita membayangkan keajaiban dan sukacita yang mereka alami ketika mereka mulai memahami fakta bahwa mereka telah disembuhkan?

Bayangkan gejolak emosi yang pasti mereka alami. Betapa besar karunia yang Yesus berikan kepada mereka! Para penderita kusta kemungkinan besar telah menjadi orang buangan di masyarakat selama sisa hidup mereka.

Sayangnya, hanya satu dari penderita kusta yang kembali kepada Yesus untuk berterima kasih kepadanya atas karunia besar yang telah Yesus berikan kepadanya. Si penderita kusta berlutut di kaki Yesus dan memuji Dia.

Ironisnya, pria ini adalah orang Samaria. Secara historis, ada perbedaan yang tidak dapat didamaikan antara orang Yahudi dan orang Samaria. Dengan demikian, orang Yahudi biasanya menganggap orang Samaria sebagai yang terburuk dari umat manusia.

Orang-orang Yahudi tidak mau berurusan dengan orang kusta. Namun, ketika Yesus melihat orang Samaria, dia tidak melihat seorang kusta. Sebaliknya Yesus menyelamatkan sesama manusia yang menderita dan membutuhkan.

Hari ini Yesus mengingatkan kita untuk memiliki pikiran dan hati yang terbuka terhadap setiap orang yang kita jumpai. Kita mungkin tidak menyukai setiap orang yang kita temui. Atau kita mungkin menganggap mereka sebagai ”orang buangan". Namun, Yesus hari ini mengingatkan kita untuk “melihat” Orang-orang yang kita jumpai hari ini dengan mata kasih-Nya.

Dan jika kita memilih untuk melakukan ini, kita mungkin juga menerima karunia dilihat oleh mata dan hati orang lain yang penuh kasih. Siapa tahu, perhatian yang kita berikan, mungkin juga perharian yang kita terima .

Pertanyaannya adalah:

Akankah kita berusaha untuk memiliki mata yang terbuka dan hati yang terbuka untuk melihat setiap orang yang kita temui seperti yang Yesus lakukan? Semoga Kita juga melakukannya.

Apakah Kita selalu mengucapkan Syukur kepada-Nya ketika Kita mendapat Berkat dari  Tuhan?

Apakah Ketika Kita mendapat pertolongan dari teman, Kita selalu menyampaikan Ucapan Terima kasih kepadanya ataukah kita abaikan?

 

Doa Penutup :

Allah Bapa kami yang mahabaik, kebaikan-Mu tak ternilai oleh emas atau uang. Hanya mereka yang rendah hati yang Kauberi Cinta Kasih sepenuhnya. Bebaskanlah kami dari kesombongan dan ketinggian hati. Sentuhlah kami dengan tangan belas kasih-Mu. Dengan pengantaraan Yesus Kristus, Tuhan kami. Amin.

Salve

 

Sumber:

https://www.renunganpagi.id/2023/11/rabu-15-november-2023-hari-biasa-pekan.html#gsc.tab=0

https://www.imankatolik.or.id/kalender.php

BEKERJA & BERBUAH

WAKTU TERUS BERGERAK

Tidak terasa bahwa waktu terus berputar pada porosnya dan selalu berganti hari, bulan

bahkan berganti tahun. Dimana Kita melangkah dan melakukan sesuatu pekerjaan atau melakukan sesuatu tugas untuk menetapkan suatu tujuan tetaplah merendah untuk melakukan pekerjaan dalam hati dan kasih, jangan perna menyerah begitu saja karena jalan masih panjang.

 "Saya tidak ingin melihat ke belakang. Saya ingin terus maju, saya masih memiliki sesuatu untuk dikatakan kepada orang-orang, bahwa didepan jalan ada harapan sehingga tetaplah merendah".by amogi

 Dan "Jika kamu terus berjalan dengan tujuan yang pasti, kamu akan menemukan jalan dan mencapai tujuan." - Debasish Mridha

 

Wa Ena, Mei 2023

Mengenal LTV dalam KPR, Agar Rumah Impian Anda Bisa Terbeli

Getting to know LTV in a mortgage, so you can buy your dream house

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu cara yang diminati untuk membeli rumah baru, khususnya bagi pembeli rumah pertama. KPR dinilai meringankan beban pembeli properti. Sebab, bisa membayar dengan sistem mencicil dan waktu cicilan pun bisa disesuaikan dengan kemampuan pembeli.

Yang harus diketahui, nilai KPR ditentukan oleh jumlah perhitungan rasio LTV pembeli. Apa itu LTV? Mari simak paparan berikut seputar serba-serbi LTV, cara menghitung LTV, dan peraturan pemerintah yang mengatur LTV.

Lalu, apa yang dimaksud dengan LTV dalam KPR? Untuk ketahui lebih detail, maka artikel ini akan membahas tentang:

1. Pengertian LTV (Loan to Value);
2. Perhitungan Formula LTV;
3. Mengenal LTV Bank Indonesia;
4. Apa itu LTV KPR;
5. Rasio LTV Yang Baik;
6. Presentase Maksimum Rasio LTV/FTV

1. Pengertian Apa Itu LTV (Loan to Value)?

Melalui LTV, bank dapat menaksir kemampuan nasabah membayar pinjaman yang diajukan.

Loan To Value disingkat LTV adalah istilah keuangan yang digunakan untuk menyebut ukuran pinjaman dibandingkan dengan nilai properti yang dijadikan agunan. Dengan kata lain, LTV adalah nilai kredit atau pembiayaan properti yang dapat diberikan oleh bank kepada nasabah. Besarnya rasio LTV bervariasi disesuaikan dengan luas dan tipe properti baik itu rumah tapak, rumah susun, maupun ruko atau rukan. Hal ini berpengaruh pada besarnya uang muka yang harus dibayarkan oleh setiap nasabah.

Bank akan menganalisa dan menghitung properti yang menjadi agunan ketika seseorang mengajukan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Nilai rasio LTV akan berpengaruh pada disetujui atau tidaknya pengajuan pinjaman dana nasabah. Sebelum bank menyetujui pengajuan pinjaman, biasanya mereka sudah menetapkan batas maksimum LTV yang bisa diberikan kepada nasabah. Dari pihak bank rasio LTV digunakan untuk memberikan gambaran jumlah skor kredit nasabah dan rasio utang terhadap pendapatan nasabah.

Ketika nilai rasio LTV melebihi batas maksimum, maka biaya untuk mendapatkan pinjaman rumah pun meningkat. Sebab, peminjam dengan LTV lebih besar dibandingkan batas maksimum yang ditentukan oleh bank kemungkinan diharuskan membayar asuransi hipotek. Semakin tinggi nilai LTV, semakin banyak biaya asuransi yang harus dibayar.

Asuransi hipotek diperlukan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional saat DP pembeli kurang dari 20% dari harga pembelian rumah. Tujuannya adalah untuk melindungi pemberi pinjaman dari terjadinya gagal bayar. Sayangnya, meski peminjam yang harus membayar asuransi, akan tetapi sebetulnya asuransi ini bertujuan untuk melindungi bank selaku pemberi pinjaman.

2. Perhitungan Formula LTV

“Semakin rendah nilai rasio LTV, semakin mudah nasabah mendapat persetujuan pinjaman dari bank”

Untuk menghitung besarnya rasio LTV, Anda bisa membagi jumlah pinjaman dengan nilai agunan hasil appraisal. Nilai appraisal biasanya diberikan oleh analisis properti dari pihak bank dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).

Jangan kaget bila nilai rumah yang diberikan analisis properti tidak sama dengan harga rumah yang akan Anda beli. Ini dikarenakan mereka menganalisis berdasarkan keadaan terkini properti dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu.

 Berikut adalah rumus perhitungan LTV/ Here is the LTV . calculation formula:

Contoh/Example

Anda mengajukan pinjaman ke bank sebanyak Rp700 juta untuk membeli sebuah rumah. Lalu, Anda mengajukan pinjaman senilai yang yang dibutuhkan, yakni sekitar Rp700 juta. Pihak bank akan mengutus analisis properti untuk mengukur harga bangunan. Setelah dinilai oleh appraisal, harga rumah yang akan Anda beli adalah Rp1 miliar.

Maka, cara menghitung rasio LTV Anda adalah sebagai berikut:

• Rasio LTV= jumlah yang terhutang / nilai asset yang dinilai x 100

• Rasio LTV= Rp700 juta / Rp1 milyar

• Rasion LTV: 0.7 atau 70%

Rasio LTV Anda adalah 70% dan bila batas maksimum bank adalah 80%, besar kemungkinan permohonan peminjaman Anda disetujui. Bahkan, Anda bisa mengajukan top up ke bank untuk meminta dana pinjaman sebanyak 80% sesuai batas maksimum dari bank.

 

Setelah akad kredit ditandatangani kedua belah pihak, maka bank akan melakukan transfer 100% harga appraisal ke penjual rumah. Kemudian nasabah membayar down payment rumah ditambah biaya lainnya seperti notaris, sertifikat dan asurasi ke bank. Setelah itu, sisa Rp700 juta yang Anda pinjam dari bank dapat Anda bayarkan dengan sistem mencicil KPR.

Bila Anda meminjam uang untuk membangun rumah baru, Anda dapat menggunakan tanah yang akan dibangun tersebut sebagai modal untuk pinjaman konstruksi. Alur proses peminjamannya sama dengan di atas.

3. Mengenal LTV Bank Indonesia

Kebijakan baru pemerintah untuk rasio LTV membuka kesempatan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan rumah.

Selama ini, peraturan pemerintah yang mengatur LTV mengalami perubahan beberapa kali. Hal ini karena Bank Indonesia (BI) berupaya melakukan penyesuaian kebijakan mengenai dasar perhitungan LTV dengan tujuan agar masalah keuangan di sektor properti dapat diselesaikan dengan baik.

Mulai 1 Agustus 2018, peraturan yang berlaku adalah Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI tanggal 1 Agustus 2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. Dengan diberlakukan peraturan ini, maka peraturan sebelumnya, yaitu Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016, dicabut.

 Dalam kebijakan yang sudah diperbaharui ini, BI memberi kelonggaran ketentuan LTV dan FTV (Financing to Value) dengan memberi kebebasan pada bank untuk mengatur rasio LTV kredit properti (KK) dan pembiayaan properti (PP) fasilitas rumah pertama untuk semua tipe rumah.

Seperti yang dilansir dari Kompas, kebijakan ini akan meningkatkan kesempatan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan rumah pertama melalui KPR. Semakin longgar atau besar rasio LTV yang ditetapkan bank, maka semakin kecil DP yang disediakan nasabah. Hal ini akan meningkatkan daya beli masyarakat.

Appraisal Adalah Taksiran Nilai Properti Anda.

Appraisal adalah “proses penaksiran harga rumah sebelum dibeli, dijual, atau dilelangkan. Proses ini harus dilakukan oleh profesional, agar harganya benar-benar sesuai dengan prinsip keadilan dan keadaan pasar di masa depan”.

Proses appraisal ini dilaksanakan oleh pihak bank dengan cara melakukan survei ke lokasi rumah, lalu menanyakan harga kisaran tanah di wilayah tersebut kepada ketua RT/RW ataupun tetangga sekitar. Sama seperti pendekatan harga pasar, perhitungan appraisal ini mempertimbangkan spesifikasi, lokasi dan kualitas bangunan.

Aspek yang dinilai dalam performance appraisal dan metodenya

• Aspek kehadiran dan ketepatan waktu dalam hubungannya dengan absen atau rapat.
• Aspek kemampuan interpersonal dalam pekerjaan.
• Aspek penilaian prestasi karyawan.
• Kemampuan dalam berkomunikasi.
• Keterampilan dan delegasi tim.
• Manajemen waktu.
• Produktivitas kerja.

Jenis-Jenis Appraisal yang Dilakukan Bank

Setelah membahas apa itu biaya appraisal, kali ini kita akan membahas beberapa jenis appraisal paling umum dilakukan bank. Adapun jenis-jenis appraisal adalah sebagai berikut:

1.  Appraisal Bangunan, Appraisal bangunan adalah proses penaksiran harga bangunan dengan berdasarkan kualitas, usia, luas, dan nilai bangunan. Jika Anda ingin melakukan appraisal rumah, maka Anda perlu memastikan kualitas, usia, dan luas rumah terlebih dulu. Selain itu, pastikan juga perbandingan luas rumah dan tanah yang Anda miliki di sekitar rumah, karena ini juga mempengaruhi perhitungan appraisal bangunan.

2.     Appraisal Tanah, Appraisal tanah adalah proses penaksiran harga tanah, dengan atau tanpa bangunan di atasnya. Tidak seperti appraisal bangunan, jasa appraisal dapat diminta untuk tidak mempertimbangkan nilai bangunan apapun di atasnya. Pemilik tanah hanya perlu menyediakan sertifikat tanah dan rumah yang terpisah.

3.   Appraisal Tanah dan Bangunan, Jenis terakhir appraisal adalah appraisal tanah dan bangunan, kombinasi penaksiran dari tanah dan bangunan. Appraisal tanah dan bangunan merupakan jenis appraisal paling umum, karena biasanya orang menjual aset bangunan sekaligus tanah tempat berdirinya.

Syarat-Syarat Pengajuan Appraisal

Ada beberapa hal yang harus Anda penuhi sebelum menghubungi bank/jasa independen dan meminta appraisal. Adapun syarat-syarat pengajuan appraisal adalah sebagai berikut.

·       Fotokopi/scan identitas diri (KTP/SIM/Paspor)

·       Fotokopi/scan Kartu Keluarga terbaru

·       Fotokopi/scan Rekening dan buku tabungan

·       Fotokopi/scan slip gaji 3 bulan terakhir

·       Fotokopi/scan Buku Nikah (bila sudah menikah)

·       Rekening listrik/air/telpon 3 bulan terakhir

·       Akta Kepemilikan/Surat Hak Milik Tanah/Bangunan

·       Biaya appraisal sesuai permintaan petugas

Setelah dokumen-dokumen di atas terpenuhi, Anda dapat langsung membawanya ke bank/jasa appraisal pilihan dan menunggu petugas appraisal datang ke rumah.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Appraisal

Meski ada ilmu taksirnya, nilai appraisal adalah sesuatu yang tidak dapat Anda perkirakan sendiri, karena ini tergantung pada berbagai faktor. Oleh karena itu, pastikan rumah/tanah Anda memenuhi faktor-faktor berikut sebelum mengajukan appraisal.

1.     Lokasi Rumah Strategis; Faktor pertama yang mempengaruhi appraisal adalah lokasi rumah. Semakin strategis lokasi rumah Anda, maka harga appraisalnya pun akan semakin tinggi. Strategis tidaknya rumah ditentukan oleh beberapa hal, misalnya kedekatan dengan jalan, fasilitas umum di sekitar, dan rendahnya intensitas bencana.

2.   Akses Menuju Alamat Mudah; Faktor berikutnya yang mempengaruhi appraisal adalah kemudahan akses menuju alamat rumah/tanah. Apabila akses menuju rumah/tanah Anda susah, maka kemungkinan taksiran harga appraisalnya akan semakin rendah.

3.   Kerapian Lingkungan Rumah; Jika Anda mengajukan appraisal rumah, maka kerapian luar dan dalam rumah akan mempengaruhi harga appraisalnya. Oleh karena itu, sebelum petugas appraisal datang ke rumah, tata lingkungan rumah dengan serapi dan secantik mungkin. Bila perlu, lakukan renovasi sederhana seperti pengecatan, pemasangan pagar, dan perbaikan bagian-bagian rumah yang rusak.

4.   Kelengkapan Dokumen; Selain kerapian, faktor lain yang mempengaruhi appraisal adalah kelengkapan dokumen tanah/bangunan. Apabila tanah/bangunan Anda tidak memiliki berkas kepemilikan lengkap, maka kemungkinan besar harga appraisalnya akan terjun bebas.

Di samping kelengkapan, peringkat legalitas berkas tanah/bangunan juga dapat mempengaruhi nilai appraisal. Sebagai contoh, Akta Jual Beli (AJB) umumnya punya nilai appraisal lebih rendah dibanding Sertifikat Hak Milik (SHM).

5.    Integritas Petugas Appraisal; Faktor terakhir yang mempengaruhi appraisal adalah integritas analis appraisal pilihan Anda. Ada banyak analis appraisal di sekitar kita, baik dari bank atau jasa independen. Agar aman, sebaiknya pilih jasa appraisal/bank dengan reputasi baik dan terbukti mampu memberi penaksiran secara akurat.

Cara Menghitung Appraisal Rumah dengan Mudah

Setelah membahas pengertian appraisal, biaya appraisal, syarat, dan faktor pemengaruhnya, kali ini kita akan membahas cara menghitung appraisal rumah. Meski petugas appraisal punya perhitungannya sendiri, tidak ada salahnya Anda melakukan appraisal mandiri terlebih dulu. Cara menghitung appraisal rumah selengkapnya bisa Anda simak melalui simulasi ini. 

Contoh cara menghitung appraisal rumah:

Pak Robert ingin membeli KPR di sebuah daerah pinggiran kota. Harga KPR tersebut meliputi rumah dengan ukuran 200 m persegi dan total tanah (ditempati + tidak ditempati bangunan) sebesar 325 m persegi.

KPR tersebut terketak di daerah strategis, sehingga nilai appraisal rumahnya adalah sebesar Rp2 juta/m persegi dan appraisal tanah sebesar Rp1,5 juta/m persegi. KPR tersebut bukan rumah baru, melainkan rumah yang sudah berdiri 10 tahun, dengan penyusutan nilai Rp4 juta per tahunnya.

Maka nilai appraisal KPR tersebut adalah:

 

4. Rasio LTV Yang Baik

LTV digunakan oleh bank untuk mengukur kemampuan nasabah membayar pinjaman.

Nilai rasio LTV nasabah akan mempengaruhi disetujui atau tidaknya permohonan pinjaman dana dari nasabah. Biasanya bank sudah menetapkan nilai tertinggi atau batas maksimum LTV yang dapat diberikan kepada nasabah, Nilai rasio LTV dari bank akan dibandingkan dengan nilai LTV nasabah. Bila setelah dihitung, LTV nasabah sama atau bahkan di bawah nilai maksimum rasio LTV yang dapat diberikan bank, maka peluang pinjaman Anda cair akan lebih besar. Inilah yang disebut rasio LTV yang baik.

Rasio LTV membantu nasabah untuk mengevaluasi risiko yang didapat dari pinjaman ini. Semakin banyak pinjaman, akan semakin besar pula risikonya.

Selain sulit mendapat persetujuan, banyaknya pinjaman berarti makin banyak pula dana yang harus dikeluarkan karena tingkat suku bunga yang tinggi dan ada beberapa biaya tambahan seperti asuransi hipotek. Tak hanya itu, bila nasabah gagal melunasi pinjaman, bank dapat mengambil alih rumah dan menjualnya.

Dari pihak bank, rasio LTV digunakan untuk memberi gambaran jumlah skor kredit nasabah dan rasio utang terhadap pendapatan nasabah. Ini adalah cara cepat bagi bank untuk menghitung kemampuan nasabah membayar pinjaman.

6. Persentase Maksimum Rasio LTV/FTV

Pemerintah mengatur besaran rasio LTV maksimum melalui peraturan yang diterbitkan Bank Indonesia. Dilansir dari situs resmi Bank Indonesia, Peraturan Bank Indonesia Nomor 23/2/PBI/2021 tentang perubahan ketiga dari PBI Nomor 20/8/PBI/2018 yang membahas tentang Loan to Value (LTV) mengalami penyesuaian uang muka. Berikut ini perubahan baru per 23 Ferbuari 2021.

 

Tipe Properti (m2) Termasuk Properti Berwawasan Lingkungan	Bank Yang Memenuhi Persyaratan NPL/NPF	Bank Yang Tidak Memenuhi Persyaratan NPL/NPF
KP/KPP Fasilitas I dst	KP/PP Fasilitas I	KP/PP Fasilitas II dst
Rumah Tapak
TIPE >70%	100%	95%
Tipe>21-70	100%	95%
Tipe<21	100%	100%
Rumah Susun
TIPE >70%	100%	95%
Tipe>21-70	100%	95%
Tipe<21	100%	100%
Ruko/Rukun	100%	95%

 

Selain penetapan rasio LTV di atas, BI memberi kebebasan tiap bank untuk menetapkan besaran rasio LTV dan besaran uang muka khususnya untuk pembeli rumah pertama. Dengan syarat tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan perlindungan konsumen dalam memberikan kredit dan pembiayaan properti.

Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tanggal 1 Agustus 2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

Latar Belakang Penerbitan “Peraturan Bank Indonesia tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor” (PBI LTV/FTV) Tahun 2018:

1.     Dalam rangka mendorong berjalannya fungsi intermediasi perbankan yang seimbang dan berkualitas dalam mendukung pertumbuhan ekonomi nasional dengan tetap menjaga stabilitas sistem keuangan, Bank Indonesia memutuskan untuk menerapkan kebijakan Makroprudensial yang lebih akomodatif di sektor properti melalui:

             i.         Penyesuaian rasio Loan to Value (LTV) untuk kredit properti (KP) serta rasio Financing to Value (FTV) untuk pembiayaan properti (PP),

            ii.         Penyesuaian jumlah maksimum fasilitas KP atau PP untuk pemilikan properti yang belum tersedia secara utuh (inden), dan

           iii.         Penyesuaian  pengaturan tahapan dan besaran pencairan KP/PP untuk pemilikan properti inden.

2.     Kebijakan yang lebih akomodatif tersebut diambil dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

a.    Kondisi perekonomian nasional yang meliputi pertumbuhan kredit dan pembiayaan properti yang masih berada pada fase akselerasi dan belum mencapai puncak diikuti dengan penyediaan dan permintaan terhadap produk properti yang mulai meningkat; kemampuan debitur yang masih cukup baik, serta risiko kredit dan pembiayaan yang relatif terjaga; dan

b.     Karakteristik sektor properti yang memiliki efek pengganda (multiplier effect) cukup besar terhadap perekonomian nasional, dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan aspek perlindungan konsumen.

c.     Ke depan, Bank Indonesia senantiasa siap untuk melakukan penyesuaian kebijakan dalam hal terdapat indikasi overheating di sektor properti melalui evaluasi kebijakan paling kurang 1 (satu) kali dalam 1 (satu) tahun. 

 

Substansi Pengaturan:

1.    Penyempurnaan kebijakan LTV/FTV yang lebih akomodatif di tahun 2018 meliputi:

a.    Penyesuaian rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP;

b.    penyesuaian jumlah maksimum fasilitas KP atau PP untuk pemilikan properti inden; dan

c.   Penyesuaian pengaturan tahapan serta besaran pencairan KP atau PP untuk pemilikan properti inden.

2. Penyempurnaan kebijakan LTV/FTV di tahun 2018 tersebut, berlaku bagi bank yang memenuhi persyaratan:

a.    Rasio kredit bermasalah atau rasio pembiayaan bermasalah secara neto kurang dari 5%; dan

b.    Rasio KP bermasalah atau rasio PP bermasalah secara bruto kurang dari 5%.

3.  Dalam hal bank memenuhi persyaratan kredit bermasalah atau rasio pembiayaan bermasalah dan persyaratan rasio KP bermasalah atau rasio PP bermasalah  sebagaimana dimaksud pada angka 2, maka bank berhak untuk menerapkan penyempurnaan kebijakan LTV/FTV di tahun 2018 sebagaimana dimaksud pada angka 1 dengan ketentuan sebagai berikut:

a.    Persentase besaran rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP, paling tinggi sebesar:

Penetapan rasio LTV dan rasio FTV selain yang diatur sebagaimana di atas, diserahkan kepada kebijakan bank dengan tetap harus memperhatikan prinsip kehati-hatian dalam pemberian kredit atau pembiayaan,

Contohnya:

(i)         rasio LTV/FTV untuk fasilitas pertama dan

(ii)       KP rumah tapak dengan luas s.d. 21m².

b.  
umlah fasilitas KP atau PP untuk pemilikan properti inden ditetapkan paling banyak 5 (lima) fasilitas KP atau PP untuk pemilikan properti inden. Dalam hal bank memberikan KP atau PP untuk pemilikan properti inden maka bank wajib memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan Bank Indonesia.

c.   Bank yang memberikan KP atau PP untuk pemilikan properti inden sebagaimana dimaksud pada huruf b maka wajib melakukan pencairan KP atau PP secara bertahap dengan ketentuan sebagai berikut:

1)    Paling tinggi 30% (tiga puluh persen) dari plafon setelah tanda tangan perjanjian KP atau PP, tanpa diperlukan penilaian perkembangan pembangunan;

2)    Paling tinggi 50% (lima puluh persen) dari plafon setelah pencairan sebagaimana dimaksud dalam huruf a sampai dengan penyelesaian fondasi, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan;

3)    Paling tinggi 90% (sembilan puluh persen) dari plafon setelah pencairan sebagaimana dimaksud dalam huruf b sampai dengan penyelesaian tutup atap, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan; dan

4)    Sebesar 100% (seratus persen) dari plafon setelah penandatanganan berita acara serah terima yang dilengkapi dengan akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa membebankan hak tanggungan.

 

Pencairan bertahap dan penilaian perkembangan pembangunan sebagaimana dimaksud pada angka 2) dan angka 3) wajib didasarkan atas laporan perkembangan pembangunan yang berasal dari pengembang dengan verifikasi dari penilai intern Bank atau penilai independen.

Sehubungan pencairan bertahap tersebut, terdapat penjelasan sebagai berikut:

1)    Bank hanya dapat melakukan 1 (satu) kali pencairan setelah penandatanganan perjanjian KP atau PP.

2)    Bank dapat melakukan lebih dari 1 (satu) kali pencairan dalam kurun waktu sebagai berikut:

a)    setelah penandatanganan perjanjian KP/PP sampai dengan penyelesaian fondasi; dan

b)    setelah penyelesaian fondasi sampai dengan penyelesaian tutup atap; berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan.

3)    Dalam hal AJB dan APHT atau SKMHT belum tersedia maka dapat digunakan cover note dari notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang antara lain memuat informasi penyelesaian dokumen tersebut dan kesanggupan notaris atau PPAT untuk menyerahkannya.

4. Dalam hal bank tidak memenuhi persyaratan kredit bermasalah atau rasio pembiayaanbermasalah dan persyaratan rasio KP bermasalah atau rasio PP bermasalah  sebagaimana dimaksud pada angka 2, maka berlaku ketentuan sebagai berikut:

a.  Persentase besaran rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP, paling tinggi sebesar:

b. Tidak diperkenankan untuk memberikan KP atau PP untuk pemilikan properti inden; dan

c.  Mekanisme pencairan bertahap dihapuskan.

 

 5.    Selain penyesuaian ketentuan di atas, terdapat kewajiban bagi bank untuk mematuhi prinsip kehati-hatian dalam pemberian KP atau PP dengan pengaturan sebagai berikut:     

a.     Bank wajib memastikan bahwa tidak terjadi pengalihan KP atau PP untuk pemilikan properti inden kepada debitur atau nasabah lain baik pada bank yang sama maupun pada bank lain, untuk jangka waktu paling singkat 1 (satu) tahun; 

b.     Bank wajib memperhatikan kemampuan debitur atau nasabah untuk menyelesaikan kewajiban KP atau PP; 

c.     Bank wajib memperhatikan kelayakan usaha pengembang terkait penyelesaian properti yang belum tersedia secara utuh; dan

d.     Bank wajib memastikan bahwa transaksi dalam pemberian KP atau PP harus dilakukan melalui rekening debitur atau nasabah kepada rekening pengembang atau penjual yang berada di bank.

Prinsip kehati-hatian dimaksud harus dituangkan secara tertulis dalam bentuk pedoman internal bank.

6.  Bank juga harus memiliki sistem informasi untuk pemantauan implementasi pengaturan Rasio LTV untuk KP dan Rasio FTV untuk PP .

7.    Bank Indonesia melakukan evaluasi kebijakan LTV/FTV untuk KP/PP dan uang muka untuk kredit kendaraan bermotor (KKB)/pembiayaan kendaraan bermotor (PKB) paling sedikit 1 kali dalam setiap 1 tahun.

Adapun, cakupan evaluasi kebijakan untuk LTV/FTV antara lain meliputi besaran rasio LTV/FTV, pengaturan top up, KP/PP yang diambil alih (take over), dan  KP/PP untuk properti inden. Sementara itu, cakupan evaluasi kebijakan uang muka untuk KKB/PKB antara lain uang muka untuk KKB/PKB dan jenis penggunaan KKB/PKB.

8.    Terdapat penyesuaian pengaturan lainnya antara lain terkait sanksi atas pelanggaran prinsip kehati-hatian, sanksi atas pelanggaran PBI LTV/FTV sebelumnya, dan penambahan konten surat pernyataan dari calon debitur terkait KP atau PP untuk pemilikan properti inden.

9.    Sejumlah pengaturan yang telah ada dalam ketentuan sebelumnya secara substansi tidak berubah antara lain meliputi pengaturan besaran uang muka untuk KKB/PKB, larangan pemberian kredit atau pembiayaan uang muka, perlakuan untuk top up dan/atau take over terhadap KP atau PP, dan pengecualian program perumahan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dari PBI LTV/FTV.

10.  Pemberlakuan:

PBI LTV/FTV mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus 2018. Penerbitan PBI LTV/FTV tersebut akan mencabut Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

 

Sumber Link:

https://www.bi.go.id/id/publikasi/peraturan/Pages/PBI_200818.aspx

https://www.ocbcnisp.com/id/article/2021/06/14/appraisal-adalah